Первый признак кризиса - это девальвация рубля. Если курс российской национальной валюты теряет 30 процентов, то ситуацию уже можно считать критической. Как раз это и произошло в 2014 году. Безусловно, это в определенной степени обусловило рост спроса на жилье - люди предпочли хранить деньги в квадратных метрах. Однако речь идет о начальной реакции, в перспективе спрос будет корректироваться, причем, довольно существенно.
Второй признак - инфляция. На 2014 год прогноз изначально составлял 5,5 процента, не больше. Но уже в конце лето он был пересмотрен и увеличен до 7,5 процента. К концу же текущего года инфляция может увеличиться и до 9 процентов. Вслед за ней повысятся и процентные ставки, даже по ипотеке. Кроме того, важно отметить, что вместе с ростом инфляции будет расти и себестоимость реализации проектов строительства.
Третий фактор кризиса - снижение роста ВВП. В соответствии со скорректированными прогнозами чиновников Минэкономразвития, рост ВВП по итогам текущего года составит 0,5 процента, а не 2,5 процента, как прогнозировалось изначально. Важно то, что именно ВВП является ключевым индикатором состояния экономики, а его снижение - не что иное, как показатель стагнации. Именно по этой причине благосостояние россиян снижается, и на спрос на недвижимость это, безусловно, влияет.
Четвертый фактор, обусловленный третьим фактором - сокращение доходов населения. В следующем году он, скорее всего, сократится в три раза, и по итогам года составит максимум 0,4 процента. Соответствующие данные приводят специалисты Минэкономразвития. Соответственно, платежеспособность покупателей будет только падать, не в последнюю очередь, на фоне стабильного роста инфляции.
Пятый фактор - рост ставок по ипотеке. Запланированное повышение ключевой ставки Центробанком в конце осени стало четвертым по счету за год.Ставка была повышена до 9,5 процента, что, соответственно, уже в ближайшем будущем приведет к росту ставок по ипотеке. К слову, эта тенденция характерна для всего 2014 года. Специалисты АИЖК считают, что в декабре ставки вырастут до 13,5 процента, а критическим показателем станет ставка в 15 процентов. В таких условиях желающих купить квартиру в кредит станет меньше, и это не замедлит отразиться на рынке жилья категории "эконом" - именно в нем доля ипотечных сделок составляет около 70 процентов.
Шестой признак кризиса - увеличение процента отказов по оформлению ипотечных кредитов. Заявки рассматриваются более тщательно и строго - такая тенденция отмечается в третьем квартале текущего года. Кредиторы стали осторожнее после кризисного 2008 года, и сегодня пытаются свести к минимуму возможные риски невозврата. По этой причине в четвертом квартале текущего года отмечается увеличение процента отказов в оформлении кредита, что также свидетельствует о кризисной ситуации на рынке недвижимости.
Седьмой кризисный фактор - увеличение стоимости проектного финансирования. В спокойные времена девелоперы считали для себя приемлемой ставку в 12 процентов годовых, а сегодня она составляет все 15 процентов. Но психологический порог еще не достигнут - он составляет 18 процентов. После этого застройщики начнут массово отказываться от сложившейся практики, и, скорее всего, будут замораживать свои проекты.
Сокращение объемов строительства жилья и сокращение объема предложений - это восьмой и достаточно важный признак кризиса. На протяжении всего текущего года на рынке появлялись новые проекты. Так, по итогам 10 месяцев на столичном рынке были начаты продажи почти в 30 новых жилых комплексах, и это - без учета проектов с апартаментами, число которых превышает 20. Эти показатели на 23 процента превышают показатели, полученные по итогам прошлого года. Уже анонсировано начало продаж в других проектах, и есть шансы, что до конца текущего года они все-таки успеют появиться на рынке. Таким образом, разрыв увеличится. Максимальная динамика выхода новых проектов отмечается в сегменте "бизнес", в котором на рынке по итогам текущего года появилось почти в два раза больше новых домов, чем по итогам прошлого года. Но тенденция такова, что ставки по проектному финансированию продолжают повышаться, меняются процедуры выкупа участков земли, оформления разрешения на строительство - сегодня требуется предоплата в 100 процентов, и речь идет об огромных суммах. Инвестиционная себестоимость проектов, соответственно, увеличивается. В таких условиях очевидно, что игроки будут массово покидать рынок, рынок начнет сжиматься, а это - характерная черта кризиса.
Падение объемов спроса - девятый признак кризиса. Если показатели составляют 10 процентов, то для продавцов недвижимости это крайне тревожный сигнал. По итогам текущего года подобного падения вряд ли стоит ожидать. Важно отметить, что на протяжении всего года активность покупателей жилья была довольно высокой. Число зарегистрированных сделок увеличилось в период с января по октябрь почти на 10 процентов по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. Число прав, зарегистрированных на недвижимость, выросло почти на 17 процентов.
01.07.2015
22.05.2015
13.05.2015
13.05.2015
05.12.2014
25.11.2014
11.04.2015
10.12.2014
08.12.2014
05.12.2014