Для многих людей покупка жилья на вторичном рынке является более предпочтительной, чем приобретение квартиры в новостройке. На это может быть много причин, однако не секрет, что такой вариант приобретения квартиры является достаточно сложной и рискованной процедурой. В этом сегменте особенно велика вероятность столкнуться с мошенническими схемами, что, в худшем случае, повлечет за собой потерю и жилья, и уплаченных за него денег.
На что обратить внимание, выбирая жилье на вторичном рынке, от каких вариантов следует отказаться сразу же, и как не стать жертвой мошенников – об этом и многом другом рассказывает адвокат Вера Подколзина, руководитель Правового Центра Legal assistant.
Адвокат Вера Подколзина: "Вторичное жилье отличается от новостройки наличием проживавших в нем ранее людей. Все эти люди имели некие права на квартиру. Опасность покупки жилья на вторичном рынке в том, что некоторые из этих прав могут продолжать действовать. Так, например, при начале приватизации квартир нарушались права несовершеннолетних - они не всегда могли приватизировать свои доли квартир. Впоследствии ограничения для несовершеннолетних были сняты. Но многие несовершеннолетние остались без своих долей. Или были нарушены права наследников, или сделка в череде предыдущих сделок с квартирой была признана судом недействительной. Возникает обстоятельство, или правообладатель, которого вы не учитывали при приобретении квартиры и, если бы знали о нем, квартиру не купили бы.
По ставшему уже народным правилу вторичное жилье можно приобретать, если последний хозяин владеет им более 3-х лет. Почему 3-х? Это срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Истечение срока исковой давности лишает сторону права на удовлетворение иска. Важен вопрос — прошло 3 года с момента чего? С момента последней сделки? Или с другого момента? Как определяется начало течения срока исковой давности? Ответ на этот вопрос дает ст.200 ГК РФ - «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.» Таким образом, 3 года со дня совершения последней сделки не дают 100% гарантии того, что не появится обойденный жившими здесь до вас наследник, который узнал о нарушении своего права вчера. Поэтому определенная опасность приобретения жилья на вторичном рынке существует. Изучите внимательно перед покупкой полную историю квартиры – кто в ней проживал, кто приватизировал, как, кем и когда квартира продавалась?
Один из самых распространенных видов мошенничества с жильем — незаконное получение прав на квартиру и перепродажа ее добросовестному приобретателю. Вот классический случай из практики: мошенник изготовил ложную доверенность от имени собственника на свое имя на представление интересов собственника во всех организациях и учреждениях, на получение необходимых документов для предстоящего договора отчуждения квартиры. Мошенник с доверенностью собрал необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы. Далее он изготовил подложный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым собственник якобы продал жилье мошеннику. Управлением Федеральной службы государственной регистрации была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, о чем в ЕГРП была внесена запись. Мошенник представил в домоуправление выписку из ЕГРП о том, что он является единственным собственником квартиры, в результате чего был оформлен финансово-лицевой счет на имя нового собственника указанной квартиры, того самого второго мошенника. В дальнейшем квартиру осталось только перепродать добросовестному приобретателю.
Часто мошенники использует доверительные отношения с жертвой. Также имеет смысл упомянуть о сделках с психически нездоровыми гражданами, или с гражданами, излишне доверчивыми в силу преклонного возраста. Воспользовавшись тем, что такие граждане страдают расстройством личности с выраженными эмоционально-волевыми нарушениями и не могут понимать значение своих действий и руководить ими, мошенники заключают вместо, например, договора ренты - договор купли-продажи квартиры. Деньги, естественно, потерпевшим не платят. Надо отметить, что пожилые люди часто заключают договоры, не понимая сути происходящего.
Если речь идет о необходимости страхования квартиры, то, чаще всего, имеется в виду страхование права на нее – так называемое «право титула» (право носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах. Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ). Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество вступает в силу со дня государственной регистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса (п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ). Согласно п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ у добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли. В соответствии с Конституцией РФ как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35)".
Компания: Legal assistant, г. Москва, ул. Большая Садовая, д. 5, станция метро Маяковская, тел. 8 (495) 650-47-62.
01.07.2015
22.05.2015
13.05.2015
13.05.2015
05.12.2014
25.11.2014
11.04.2015
10.12.2014
08.12.2014
05.12.2014
