До конца 2020 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию пообещало инвестировать около 75 миллиардов рублей в развитие российского рынка арендного жилья. Уже известно, что указанная сумма пойдет на возведение порядка 70 тысяч квартир для сдачи в аренду. Участники рынка убеждены, что залогом удачного результата реализации этого проекта является не столько финансирование в достаточном объеме, сколько разработка целого ряда дополнительных мер и механизмов. Используемая в настоящее время схема выглядит так: сначала девелоперы оформляют банковские кредиты под реализацию проектов строительства доходных домов, после чего АИЖК выкупает закладные, либо просто рефинансирует проекты, причем, за счет соответствующих ценных бумаг.
Наиболее интересующим участников рынка вопросом остается стоимость аренды квартир, которые планируется построить в рамках данной программы. Как считают специалисты АИЖК, арендная ставка в таких квартирах будет примерно на четверть ниже среднего по стране месячного ипотечного платежа за квартиру аналогичной площади. Однако самые простые расчеты позволяют понять, что в настоящее время выплаты, предусмотренные в рамках ипотеки, существенным образом превышают стандартную арендную плату. Так, еще в апреле средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры категории "эконом" составляла порядка 30 тысяч рублей, аренда двухкомнатной квартиры обходилась, в среднем, в 40 тысяч рублей, трехкомнатные квартиры сдавались по 55 тысяч рублей. Примечательно, что речь идет об аренде полностью готовой для проживания квартирной - с бытовой техникой, с мебелью, с выполненным ремонтом, рядом с метро. В качестве сравнения, можно привести такой пример: однокомнатная квартира неподалеку от станции метро "Бабушкинская", в обычном панельном доме, к продаже предлагается за шесть миллионов рублей. Это квартира площадью в 38 кв.м, со средним по качеству ремонтом, и с необходимыми предметами обстановки. Приобретая эту квартиру в кредит, с первоначальным взносом в 30 процентов от стоимости, и оформляя ипотеку на 15 лет в соответствии со ставкой в 12,3 годовых, каждый месяц заемщику потребуется платить чуть более 50 тысяч рублей.
Что будут представлять собой российские доходные дома? Примерно то же, что и проекты, реализуемые в сфере гостиничного бизнеса.В частности, для реализации их требуются примерно сопоставимые бюджеты. В то же время, для поддержания стабильного спроса на них, необходимо устанавливать стоимость примерно на 20 или даже на 30 процентов ниже, чем в обычных гостиницах. Как считают аналитики компании "Метриум Групп", традиционно доходные дома демонстрируют достаточно продолжительный срок окупаемости - в среднем, он может составлять от десяти или более лет. Для того, чтобы достичь границы начала окупаемости проекта, застройщикам, скорее всего, придется предлагать квартиры в аренду по рыночной стоимости. А платежи по аренде, в свою очередь, во многом зависят от степени участия предприятия в реализации проекта. Например, в российской столице земельные участки, как известно, являются дорогими. Таким образом, реализация проектов по строительству доходных домов потребует довольно внушительных инвестиций. В то же время, устанавливать плату за аренду, сопоставимую цене за гостиничный номер, с целью сокращения сроков предполагаемой окупаемости, вряд ли целесообразно - скорее всего, квартиры по такой стоимости просто не будут пользоваться спросом. Важно, чтобы ставки в доходных домах категории "эконом" были аналогичными стоимости аренды квартиры за месяц.
С другой стороны, сдавая жилые здания такого типа по рыночной цене, вряд ли получится привлечь к ним внимание потенциальных арендаторов. При условии отсутствия преимущества по стоимости, арендаторы, скорее всего, будут выбирать для себя жилье по несколько иным критериям, например, по уровню состояния квартиры, по району. Как известно, изначально доходные дома планировалось строить в Москве в центральных районах. Важно отметить, что ни один из реализованных к настоящему моменту проектов такого типа нельзя назвать успешным, известным, интересным и прибыльным для его инвесторов. К преимуществам арендного жилья, разумеется, можно отнести приемлемую стоимость, но 20-процентная разница, к сожалению, не позволяет даже предполагать наличие достаточного конкурентного преимущества - по той причине, что большая часть современных арендаторов выбирает жилье, руководствуясь не только стоимостью, но и месторасположением. Если оценивать этот сегмент рынка со стороны девелоперов, то доходные дома с уверенностью можно назвать неизученным, непрозрачным и не очень понятным продуктом - по той причине, что управлять таким бизнесом, в частности, жилым зданием, никто не умеет. С точки зрения потенциального арендатора, идея строительства доходных домов выглядит привлекательно, перспективно и даже обнадеживающе.
Эксперты считают, что повысить привлекательность сегмента, привлечь к нему внимание со стороны каждого из участников рынка, все-таки можно. Но только при условии разработки специальных механизмов дополнительного характера, необходимых для активизации развития данного сектора. Имеет смысл также обратить внимание на западный опыт. В настоящее врем, агентство берет на себя серьезные риски экономического характера, ведь оно имеет отношение не только к оформлению кредитов, но и к оценке реализованных проектов, в том числе, качества самого жилья, уровня сопутствующей ему инфраструктуры. Подобная практика, как убеждены специалисты, не соответствует принятым в мире стандартам, ведь, как известно, во многих странах процесс регулируется, по большей части, налогообложением, льготами. Так, в Германии государство предоставляет внушительные скидки на строительство жилья для аренды, примерно так же поступают и в США. Однако есть шанс, что подобные механизмы появятся и в России. В частности, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Александр Плутник недавно сообщил, что его ведомство занимается активной разработкой механизмов, необходимых для поддержки тех застройщиков, которые инвестируют в проекты некоммерческого найма жилой недвижимости.
01.07.2015
22.05.2015
13.05.2015
13.05.2015
05.12.2014
25.11.2014
11.04.2015
10.12.2014
08.12.2014
05.12.2014